相关政策：江华瑶族自治县人民政府关于公布江华瑶族自治县城镇基准地价更新成果、集体建设用地基准地价评估成果、农用地基准地价评估成果的通知

一、制定背景

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）、《关于转发《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》的通知》（湘自然资办发〔2019〕77号）的文件精神。为规范土地市场秩序，强化土地资产管理，服务经济社会发展。我县开展了城镇基准地价、集体建设用地基准地价及农用地基准地价评估工作。

二、制定依据

1、湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

2、《城镇土地估价规程》

3、《农用地定级规程》

4、《农用地估价规程》

5、《标定地价规程》

6、《自然资源分等定级通则》

7、《自然资源价格评估通则》

8、《湖南省农用地定级与基准地价评估技术规范》

9、《湖南省集体建设用地定级与基准地价评估技术规范》

10、《农村集体土地价格评估技术指引》

三、主要内容

（一）城镇基准地价

本次基准地价成果更新的范围包括：

县城中心城区：东至原京华水泥厂；南至赖家广场；西至工业园；北至江华高速收费站，面积约为25平方公里。

有关乡镇：码市、水口、大圩、小圩、河路口、涛圩、白芒营、大路铺、涔天河、沱江镇桥头铺社区等10个乡镇（社区），面积约为15平方公里。总计整个评估区域总面积约40平方公里。

就县城城区级别基准地价来看，将四种用途土地均划分为五个土地级别。其中商业一级3020元/平方米（201.30万元/亩），商业五级800元/平方米（53.30万元/亩）；住宅一级1375元/平方米（91.70万元/亩），住宅五级485元/平方米（32.3万元/亩）；工业一级350元/平方米（23.30万元/亩），工业五级210元/平方米，（14.00万元/亩）。与上一轮基准地价相比，按照上级要求增加了公共管理与公共服务用地基准地价，土地基本价格较上轮呈上涨趋势，其中商服用地级别价格上涨幅度约为18%-23%；住宅用地级别价格上涨幅度约为48%-52%；工业用地级别价上涨幅度为25%-45%，因征地补偿标准及相关税费的调整，原最低级别工业用地基准地价为150元/m2，现为210元/m2。

（二）集体建设用地基准地价

本次农村集体建设用地基准地价评估是我县第一次开展此类土地价格评估工作，评估对象是全县扣除城区国有建设用地基准地价评估范围外的所有集体建设用地，具体涉及16个乡镇，分为三个土地级别，以2022年12月31日为估价期日，在“三通一平”的开发利用条件下，设定容积率为区域平均容积率，分为商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四种用途。

（三）农用地基准地价

农用地基准地价的评价对象为辖区内现有农用地中的耕地（水田和旱地）、园地、草地和林地。基准地价是以2023年12月31日为估价期日，在标准耕作制度和基本设施状况下，土地使用年期耕地、园地和草地为30年、林地为70年。

四、应用及特点

（一）城镇基准地价

1、宏观调控土地市场、指导地产交易。在建立了基准地价及宗地地价修正体系以后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速快捷地把握地价水平，指导交易活动，规范交易行为。这对于制订合理地价政策、建立正常有序的房地产市场将起到积极作用。

2、运用经济杠杆管理土地。随着土地使用制度改革的不断深入，县城规划区土地的出让、转让、出租、入股、抵押等土地经济活动将日益频繁。通过土地级别的评定，基准地价、标定地价的评估，能为土地出让、转让、出租、入股、抵押等土地交易活动计算土地价格或租金提供基础资料和参考依据，能使用经济手段管理土地的多项措施得以落实，更有效地管理土地市场。

3、建立健全基准地价体系，为自然资源部门测算宗地地价及土地出让金提供依据。

4、充分发挥政府对地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。

5、为合理配置土地资产、优化土地利用结构提供依据。优化土地配置最有效的措施就是利用科学的地价体系，在繁华地段重点发展商服、服务业和房地产业，在适合作工业用地的城郊结合部和工业开发区重点发展工业，做到地尽其利，有利于引导开发商投资工业，有利于城镇整体实力的增强和城市规模的扩大，加快城镇基础产业的发展。

6、为政府征收土地税（费）提供依据。土地使用税、土地增值税均应从价征收，该次评估的基准地价可为其科学征收提供依据。

（二）集体建设用地基准地价

1、在农村土地制度改革及土地资产价值核算中的应用。永州市本级集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市、深化农村宅基地“三权分置”改革实践中涉及的集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求。

2、在促进集体建设用地市场培育与管理中的应用。建立合理的土地价格体系，及时掌握反映市场状况的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值是土地市场管理的重要手段。

3、在国土空间规划及建设用地整治复垦中的应用。以集体建设用地基准地价为参考，立足地价分异的角度，科学分析城乡建设、国土空间规划对农村土地利用效益的综合影响，更好地发挥地价杠杆引导农村土地资源的有序开发、合理保护、集约利用和优化配置。

4、农村宅基地基准地价基于“合法合规”原则于农村宅基地的收益评估，成果主要应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的资产评估以及全域土地综合整治中的自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估，不适用于政府主导的强制性有偿退出（征收）、农村宅基地初始分配环节的有偿使用等方面。

（三）农用地基准地价

1、在农用地流转中的应用。农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。

2、在全民所有自然资源资产清查中的应用。根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

3、在土地综合整治中的应用。农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。

江华瑶族自治县自然资源局

2025年4月10日